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O que é o
gerenciamento de obra ?

Quais são as
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Tipos de contrato de
gerenciamento de obra ?

Sustentabilidade

Tratamento biólogico de esgoto

Sede Administrativa do Parque do Carmo

Reciclagem

Aterro com material reciclado

Galpão logístico do Sacomã

Baixo Custo

Redução de 90% do custo de aterro

Galpão logístico do Sacomã

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Acompanhamento Pleno de Obra

Coordenação operacional de profissionais e empreiteiros com foco no resultado da obra, priorizando pela parceria e terceirização para aumento da produção e redução do tempo ocioso

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Planejamento Pleno de Obra

Pioneirismo no uso de modernas metodologias construtivas que garantem máxima eficiência e desempenho na obra com expressiva redução de prazo e custos

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Projetos Básicos e Executivos

Projetos para conceber empreendimentos imobiliários dotados de soluções inovadoras para os novos paradigmas de sustentabilidade, economia de energia, qualidade de vida e compromisso social

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grupo 2

Quem é o engº Marcos G. R. ?


Bacharel em engenharia civil pela Universidade Mackenzie em 2002 e bacharel em ciências contábeis pela Universidade São Judas em 2012, o eng. civil e contador Marcos G. R. possui experiência acumulada em 20 anos de exercício profissional, sendo 10 anos de experiência em gerenciamento de obra.

Seu principal diferencial é a utilização de modernas metodologias construtivas que garantem uma expressiva redução de prazo e custos nas construções civis.

O eng. Marcos também é pioneiro na utilização de sofisticadas e inovadoras técnicas para execução de fundações e contenções como solução para prevenção a problemas de recalques em edificações construídas em áreas de aterro.

Eng. Marcos G. R.
Eng. Marcos G. R.

Sua técnica é a utilização de agregado graúdo reciclado para nivelamento do terreno, que através do efeito de embricamento do agregado, evita-se o risco de solapamento do solo com a posterior construção da edificação em área de aterro. Esta técnica de vanguarda tem sido implementada com sucesso em diferentes casos, dispensando completamente os serviços de compactação do solo, nos casos de necessidade de aterro, propiciando muita economia na obra.

Também foi um dos percursores em 2003 a utilizar largamente o conceito de laje nervurada em seus projetos executivos, além do conceito de separação de subsistemas de estruturas de subsistemas de instalações no tempo de execução da obra, permitindo um controle de qualidade muito maior e evitando retrabalhos por erros de posicionamento.


Casos de obras gerenciadas


Revestimento acústico em parede e teto - Planetário do Parque do Carmo Telhado verde - Palácio dos Bandeirantes Contenção com gabião e agregado reciclado Cobertura metálica Fossa biológica - Parque do Carmo Detalhe da estrutura metálica de base - Parque do Carmo Grauteamento de bloco estrutural Escavação de vala para tubulação - Teatro Mauá Construção da sede da Ductbusters - Guarulhos Forro estrutural em gesso acartonado - IMESP Laje nervurada Teto sem saliência de vigas com a laje nervurada Forro e cobertura metálica - IMESP Gazebo da residência do governador - Palácio dos Bandeirantes Detalhe de quebra-sol metálico Paisagismo na laje de cobertura - Palácio dos Bandeirantes Forro metálico e luminária contínua - Palácio dos Bandeirantes Aterro com agregado graúdo reciclado - Sacomã Montagem de cobertura metálica Aterro com agregado graúdo reciclado - Sacomã Execução de pilares altos com forma deslizante Aterro com agregado graúdo reciclado - Barueri Aterro com agregado graúdo reciclado - Barueri Contenção de divisa com gabiões e agregado reciclado Drenagem pluvial - Teatro Mauá Detalhe de execução de parede seca (drywall) Sede Administrativa do Parque do Carmo Detalhe da estrutura metálica de base - Parque do Carmo Detalhe da estrutura metálica de base - Parque do Carmo Árvores fotovoltaicas - Parque do Carmo Porão de ventilação - Parque do Carmo Viga de madeira curva laminar colada - Parque do Carmo Sistema biológico de tratamento de esgoto - Parque do Carmo

Palavra de Engenheiro

eng. Marcos

Marcos G. R.

Eng. Civil e Contador

  Os métodos construtivos são diferentes caminhos para se chegar a um mesmo objetivo. A diferença é que com a escolha de métodos corretos, os benefícios são o melhor desempenho, economia de materiais e redução da mão-de-obra, com a consequente diminuição dos prazos e custos na construção.

 

O que é o gerenciamento de obra ?


A atividade de executar a obra de um empreendimento imobiliário é uma tarefa que envolve muitas ações necessárias para garantir o atendimento das premissas de projeto e expectativas de uso da edificação, seja para fins habitacionais, comerciais ou industriais

Neste sentido, o termo "obra" compreende ao conjunto de atividades relacionadas para a construção de um empreendimento imobiliário, cuja natureza destes trabalhos, dada a sua complexidade, envolve a necessidade de diferentes habilidades técnicas, jurídicas e comerciais, além fundamentalmente, de uma grande capacidade de liderança e coordenação operacional frente ao grande número de pessoas direta e indiretamente envolvidas nos trabalhos.

A maneira mais racional para desenvolver uma obra é identificar as especialidades de serviços presentes para cada perfil de tarefa e atacar separadamente na solução destes problemas, considerando-a como um conjunto de subsistemas integrados, mas independentes entre si.

Assim, não é difícil imaginar que o termo "pau para toda a obra" é o maior equívoco hoje em dia que se pode incorrer em uma obra, dado a existência de um universo de profissionais especializados no mercado que realizam serviços específicos como foco em cada subsistema da obra.

Deste modo, passa a existir um fluxo de trabalho descentralizado, com diferentes frentes de atuação simultânea, entretanto, sob um mesmo gerenciamento global, cuja importância passa a ser imprescindível para o sucesso da obra.

Surge assim, o termo "Gerenciamento Global de Obra" ou simplesmente "Gerenciamento de Obra" que envolve o planejamento e acompanhamento integrado de todos os subsistemas em execução na obra, a partir do controle e comando dos trabalhos em desenvolvimento, além de seus reflexos e interferências em cada subsistema da obra, assegurando o cumprimento dos projetos, prazos, custos, e, fundamentalmente, da qualidade final da construção.


Vantagens de contratar o gerenciamento de obra

Conforme já elucidado nas explanações anteriores, uma obra exige muitas ações e tomada de decisões para a garantia do avanço da construção com segurança e em atendimento aos projetos e normatizações oficiais.

Dada a sua complexidade, a principal razão para investir em um contrato de gerenciamento de obra é poder contar como a presença na obra de um profissional experiente e preparado para apresentar soluções técnicas e realizar a coordenação operacional dos trabalhos de maneira a cumprir todas essas premissas e obter os melhores resultados com segurança e máxima qualidade na construção.

Na contrapartida do investimento no contrato de gerenciamento da obra, há uma expressiva redução de custos na construção, através da optimização dos recursos materiais e de mão-de-obra, seja evitando o retrabalho ou patologias na construção, como também na redução do desperdício e perdas de materiais.

Por tudo isso, os benefícios por si só superam em muito o gasto com o gerenciamento da obra, sem contar o poder de racionalização dos trabalhos que proporcionam também uma expressiva redução nos prazos e, portanto, nos custos finais da construção.






 

Tipos de contratos de gerenciamento de obra?


O serviço de gerenciamento de obra possui diferentes níveis de atuação dependendo da fase de execução em que se encontra o empreendimento imobiliário, de maneira que, para cada fase os tipos de trabalho a serem conduzidos serão completamente distintos.

As fases de projetos e planejamento, que precedem a fase de construção do empreendimento, são os níveis de maior envolvimento técnico, já que são nestas fases em que são definidos os parâmetros fundamentais da obra, que se constituirão nos objetivos a serem alcançados na fase de construção propriamente dita do empreendimento.

A fase de construção é certamente o nível de gerenciamento da obra de maior complexidade organizacional em decorrência dos diferentes subsistemas em execução na obra, o que exige uma coordenação operacional meticulosa, assim como uma estratégica gestão de suprimentos, profissionais e empreiteiros mobilizados em campo, sem contar na eventualidade de uma necessidade de compatibilização de projetos por interferências dos subsistemas entre si, ou ainda mesmo, por situações não previstas em projeto, o que somente um profissional experiente poderá ser capaz de comandar os trabalhos nestas situações.

Portanto, o contrato de serviços de gerenciamento de obra tem um escopo de trabalho diferente para cada fase da obra, sendo que, tem uma importância central e passa a ser imprescindível na fase de construção, cujos fluxos de trabalho descentralizados, exigem um gerenciamento global de obra.



Custo do gerenciamento de obra

Assim como qualquer outro serviço, um contrato de gerenciamento de obra deve ser considerado relevante ponderando-se algumas característica de porte e padrão de mercado do empreendimento imobiliário em construção.

As vantagens que um contrato de gerenciamento de obra podem auferir ao desenvolvimento da construção superam os seus gastos a partir de uma determinada situação, cuja referência é o custo total direto da construção dividido pelo tempo de obra, que é denominado de "custo unitário temporal"

Enquanto o gasto com contrato para serviço de gerenciamento de obra estiver abaixo do limiar percentual de 5% do custo unitário temporal, haverá uma expressiva redução de custos pela optimização dos recursos materiais e de mão-de-obra, além de uma série de outros benefícios já mencionados anteriormente, que tornarão essa opção muito vantajosa para a obra.

De uma maneira geral, o valor do contrato de gerenciamento de obra em seu nível máximo de "acompanhamento pleno" gira em torno de 5 a 10 salários mínimos mensais, com frequência diária na obra, variando o valor em função do porte e padrão de construção.

Obviamente, a melhor maneira de saber o custo do serviço de gerenciamento de obra é solicitar uma orçamento através destes canais de contato.




Planos de gerenciamento de obra


Coordenação operacional

No escopo do contrato de gerenciamento de obra no nível de acompanhamento pleno da construção, a atividade de coordenação operacional é o processo de controlar e comandar o desenvolvimento das tarefas previstas em cronograma físico, distribuídas nos diferentes subsistemas em execução na obra.

A atuação é feita de maneira própria, sem paralelo no mercado, tanto em relação as metodologias construtivas como em relação ao modelo de trabalho, que segue o princípio da sinergia, produzindo incríveis resultados na obra.

Esse modo de operação tem apresentado um menor custo por metro quadrado, mantendo a máxima eficiência e qualidade na obra, resultado de um modelo de negócio próspero a todos os envolvidos: cliente e profissionais.

Corresponsabilidade técnica

Para garantia de cumprimento dos projetos, prazos e previsão legal, há necessidade de responsabilidade técnica da obra durante todas as suas etapas. Somente o profissional de engenharia é capaz de identificar falhas sutis e riscos eminentes que podem comprometer a qualidade da obra com o surgimento de patologias construtivas que oneram ainda mais o empreendimento.

Compatibilização de projetos

Mesmo em um minucioso e detalhado projeto é possível que no decorrer da obra, diante da natureza dos subsistemas de infra/super/supraestruturas, além da complexidade das instalações hidráulicas, elétricas e da rede de dutos de ar, pode surgir a necessidade de compatibilizações entre esses subsistemas que impliquem na adequação dos projetos para inclusão destas mudanças, através de critérios técnicos que respeitem as premissas originais de projeto e permitam o avanço da obra

Gestão de suprimentos

É utilizado sistema próprio de gestão online para controle de pedidos de insumos vinculados ao orçamento de composição unitária da obra, assegurando a disponibilidade de suprimentos em todas as etapas da construção.

A integração com o cliente ou departamento de compras é feita no própria sistema de gestão online ou por e-mail, resultando em um modelo eficiente e econômico de aquisição de materiais e serviços porque permite antecipar os pedidos para realização de cotações de mercado.

Gestão de profissionais e empreiteiros

Parceria com profissionais e empreiteiros selecionados ao longo de muitos anos e que hoje se constitui em uma rede de profissionais altamente especializados e confiáveis que geram os melhores resultados na obra.

Diferentes modos de contratação de mão-de-obra podem ser utilizados: CLT via CEI da obra por contrato temporário de trabalho ou contratação PJ (MEI, FI, Eireli ou SU) com emissão de NF, cujas obrigações contábeis e trabalhistas são realizadas na própria obra.

Segurança do trabalho

Com a terceirização, a dinâmica de produção na obra é muito grande, entretanto, isso pode se transformar em um aumento do risco de acidentes na obra, já que os profissionais se desempenham ao máximo para aumentar os seus rendimentos, o que por vezes, acaba por se flexibilizar nas questões de segurança. Dependendo do porte da obra pode ser mantido residente profissional de segurança do trabalho com a função de coibir essa flexibilização e evitar riscos de acidentes

Também é desenvolvido os programas de segurança do trabalho no canteiro de obras, conforme normas regulamentadoras do Ministério do Trabalho, fundamentalmente a NR-18 (Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção) e NR-35 (Trabalho em Altura), organizando também a Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA) no caso de obras com mais de 20 operários em trabalho simultâneo.

Orçamento de composição unitária

O orçamento de uma obra implica, no geral, em quantias significativas de investimento para a realização do empreendimento imobiliário, sendo que diferentes variáveis estão envolvidas na definição do custo da obra, especialmente questões tributárias e leis sociais aplicáveis sobre a mão-de-obra mobilizada na construção.

Com a grande experiência de planejamento tributário a partir da descentralização da mão-de-obra pela terceirização e gerenciamento global, é conseguido uma redução da carga tributária, além de uma maior produtividade e controle de qualidade sobre os trabalhos, que passam a ter foco de resultado na obra.

Na elaboração do orçamento de composição unitária é utilizado um banco de dados de composições unitárias de serviços continuamente atualizado, que permite a geração de orçamentos detalhados, com a separação de material, mão-de-obra e equipamentos a serem utilizados na construção. Esse banco de dados permite gerar orçamentos como uma precisão numérica muito grande, inclusive com os preços atualizados e coeficientes de consumo de insumos em cada serviço, evitando surpresas de orçamento no decorrer da obra.

Cronograma físico e financeiro

É elaborado, em sistema próprio, detalhado cronograma físico e financeiro da obra em modelo de barras (Gantt), a partir dos projetos executivos e vinculado ao orçamento de obra, para acompanhamento pleno dos trabalhos e previsão das atividades e serviços, que permite uma visão gráfica e ampla dos trabalhos na construção para direcionamento de decisões no decorrer da obra.

O modelo de tarefas e divisão por equipes permite um planejamento muito grande sobre os prazos de execução e facilidade na eventual definição de turnos de trabalho ou extensão dos horários na dinâmica de pessoal mobilizado em obra.

Projeto executivo de estruturas

O Projeto Estrutural é um dos projetos mais importantes de uma obra, porque além da garantia de segurança e estabilidade da construção, está relacionado com a vida útil do empreendimento. A metodologia construtiva influi diretamente sobre a liberdade de adaptação e uso da edificação sobre as suas diferentes vertentes sociais.

Assim, a escolha de métodos construtivos modernos são diferenciais importantes em um empreendimento imobiliário e utilizando técnicas construtivas inovadoras, como a laje nervurada, permite ampla liberdade de adaptação dos espaços, inclusive das instalações elétricas e hidráulicas, através da construção seca de paredes com chapa cimentícia ou gesso acartonado.

Um aprimorado dimensionamento de estruturas em concreto armado por elementos finitos através de algoritmos computacionais, permite uma otimização dos materiais e uma economia muito grande de aço e concreto na obra.

De uma modo geral, podemos classificar as estruturas quanto as suas características e posicionamento físico. Desta forma, temos que os projetos se dividem em 3 tipos: infraestrutura, superestrutura e supraestrutura, cujas etapas de execução na obra ocorrem em períodos distintos, podendo no entanto, se sobreporem parcialmente durante esses períodos construtivos.

  1. Projeto de Infraestrutura: é o projeto dos elementos de apoio e suporte, constituídos pelas fundações e contenções da construção. A análise do solo por sondagens percussivas (SPT), caracterizando as camadas, nível d'água, entre outros ensaios, se constituem em dados de entrada fundamentais para o dimensionamento seguro das fundações e contenções. Recalques (solapamento) do solo por imperícia técnica podem gerar altos custos posteriores para reparação da construção.
  2. Projeto de Superestrutura: constitui o projeto dos elementos que dão forma a construção e sustentam todas as cargas atuantes em toda a vida útil do empreendimento, inclusive o seu peso próprio. Este projeto deve preceder o projeto de infraestrutura, apesar da sua execução se dar posteriormente na obra, uma vez que o dimensionamento das fundações, dependem obviamente, das informações de cargas transferidas pelos pilares, que são os elementos terminais da superestrutura.
  3. Projeto de Supraestrutura: é o projeto que descreve os elementos que são construídos sobre a superestrutura e transferem a sua carga atuante, inclusive o seu próprio peso à superestrutura, como exemplo temos as paredes ou divisórias de vedação e compartimentação.

Projetar elementos com função estrutural requer muita responsabilidade e conhecimento técnico de resistência dos materiais e procedimentos de cálculo, atendendo integralmente as normas técnicas vigentes, fundamentalmente a NBR 6118 (Projeto de Estruturas de Concreto).

Projeto executivo de instalações hidráulicas

Os projetos executivos de instalações hidráulicas abrangem todos os sistemas de transporte de fluídos líquidos ou gasosos de um empreendimento imobiliário. Dentre esses sistemas se destacam as instalações de água fria, água quente, esgoto e água de reuso, sendo que nesta última existem soluções inovadoras para as águas "cinzas", que são efluentes de lavatórios e chuveiros que são aproveitados para outros usos mediante filtragem mecânica e biológica.

Muito importante também são as instalações de drenagem pluvial, especialmente quanto a sua grande capacidade de também prover abastecimento de água potável ao empreendimento, de maneira que, é utilizada técnica de sucesso na captação e armazenamento de águas pluviais para abastecimento de água potável.

Compõe também o rol de projetos hidráulicos os elementos de prevenção e combate a incêndio como hidrantes e rede de chuveiros automáticos (sprinklers).

Destaca-se também as instalações de gases combustíveis e medicinais, no caso de empreendimentos na área de saúde como elementos de projeto de instalações hidráulicas.

Projeto executivo de prevenção e combate a incêndio

A elaboração de projeto executivo de prevenção e combate a incêndio é obrigatório a empreendimentos imobiliários para expedição do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) assegurando que a construção atende aos requisitos mínimos de segurança aos usuários em caso de incêndio.

Conforme determinação constitucional, recai sobre os Estados, através das polícias militares estaduais, a prerrogativa de controle e fiscalização das medidas de segurança contra incêndio nas edificações. Em São Paulo, o corpo de bombeiros, vinculado a polícia militar, expede "Instruções Técnicas" que regulamentam a execução de instalações de prevenção e combate a incêndio, que se constituem nos fundamentos para a elaboração do projeto, além do atendimento de normas técnicas e legislação correlata para determinados tipos de empreendimentos.

Projeto executivo de instalações elétricas

Os projetos executivos de instalações elétricas são compostos por centenas de componentes e produtos que devem ser escolhidos e instalados adequadamente, resultando em um funcionamento correto e seguro para os usuários. Além disso é fundamental a realização de um projeto devidamente elaborado em consonância aos materiais e equipamentos disponíveis no mercado e progresso tecnológico atual.

Neste sentido, a dinâmica da evolução tecnológica dos materiais e equipamentos, implica em uma capacitação contínua dos profissionais envolvidos neste projeto. Vale destacar que elementos de projeto como telefonia fixa, lógica e iluminação passam por grandes transformações tecnológicas e um projeto de instalações elétricas deve estar atualizado com estas novas tecnologias.

Podemos classificar os projetos executivos de instalações elétricas em 3 categorias: energia, iluminação e dados (lógica e telefonia), cujos projetos deverão considerar a evolução tecnológica futura e prever a possibilidade de complementação ou substituição total de seus componentes

Projeto executivo de instalações de climatização

Os projetos de instalações de climatização de ambientes precisam estar sintonizados com a premissa atual de sustentabilidade em relação ao consumo de energia. Desta maneira é preciso encontrar soluções que reduzam a carga térmicas nas edificações e identificar o melhor equipamento de climatização para cada situação de obra.

Também é importante observar, na elaboração do projeto de climatização, as características do projeto estrutural da obra, já que podem ser necessárias adaptações como a criação de aberturas "shafts" para a passagem de tubulação frigorígena e dutos de ar condicionado.

O impacto arquitetônico nos ambientes interiores e exteriores também é relevante para o projeto, além da avaliação das sobrecargas na estrutura do edifício, geradas pela instalação de equipamentos de climatização mais pesados como chileres, tanques e torres de resfriamento.

Projeto executivo de instalações de transporte vertical

A instalação de equipamentos de transporte vertical em um edifício como: elevadores de passageiros e monta-cargas, implica na elaboração de projeto executivo para compatibilização com os demais projetos, fundamentalmente, os projetos estruturais e de energia elétrica, no sentido de se atender os requisitos dos equipamentos a serem instalados.

No caso de reforma "retrofit" de edifícios a instalação ou adaptação de equipamento de transporte vertical implica em um cuidadoso e minucioso estudo da estrutura do edifício, especialmente nos casos de aumento das dimensões da cabine do elevador, situação muito comum em "retrofit" com mudança de uso para estabelecimentos de saúde em edifícios construídos originalmente para outra finalidade.

Projeto básico de aprovação

É o projeto básico de empreendimentos imobiliários com a definição da sua volumetria, identificação da finalidade de uso e suas compartimentações, atendendo a normas técnicas e legislações municipais e estaduais para obtenção de licenças e alvarás.

Com atuação especificamente nos municípios do ABC e na grande São Paulo, no desenvolvimento de projeto básico de aprovação da construção de empreendimentos residenciais, comerciais e industriais, além da expertize técnica e jurídica, na maioria das vezes por casos prévios similares, permite ter sempre um modelo de referência que reduz o tempo de desenvolvimento e a necessidade de criação de solução para um novo projeto, facilitando muito na aprovação junto a esfera pública.

Estudo de impacto de vizinhança

O Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança – EIV é um documento exigido pelos municípios na aprovação da construção de empreendimentos de grande porte. É um dos instrumentos de política urbana previstos no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257 de 10 de julho de 2001).

O art. 36 defini a competência dos municípios para definir quais os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal.

O EIV deve ser executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões:

  1. adensamento populacional;
  2. equipamentos urbanos e comunitários;
  3. uso e ocupação do solo
  4. valorização imobiliária;
  5. geração de tráfego e demanda por transporte público;
  6. ventilação e iluminação;
  7. paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Relatório de impacto no tráfego

O Estudo ou Relatório de Impacto no Tráfego - RIT é uma das análises que compões o EIV. Muitas prefeituras adotam apenas o RIT como documento complementar na aprovação da construção de empreendimentos de médio porte.

Este relatório, através das análises e estudos em campo, tem por finalidade apresentar as possíveis interferências no sistema viário, abrangido pela área de influência da implantação de novos empreendimentos, além da análise de eventuais impactos e adoção de medidas mitigadoras na região do entorno.

Empreendimentos que são Polos Geradores de Tráfego – PGT diferenciam-se pelo porte, pelo número de viagens/dia, pela oferta de bens ou serviços, pelo grande afluxo de pessoas e pela interferência no tráfego do entorno, quando da sua implantação no meio urbano, necessitando prever os espaços para estacionamento, carga e descarga ou movimentação de embarque e desembarque.